Parmi ces textes relatifs à la défiscalisation, on peut citer les lois Besson, de Robien... D'autres, moins connues ou moins médiatisées, ont pour nom loi Demessine... Moins connus encore, certains textes permettent des crédits d'impôt, tel les “Dépenses de travaux de protection dans l'habitation principale”, sous conditions.

Sans entrer dans les détails, voici quelques opportunités de défiscalisation dans le domaine de l'investissement immobilier pouvant générer un patrimoine pour un investisseur disposant de temps ; en effet, l'accès à ces dispositifs nécessite un investissement pour une durée imposée, allant de 6 ans à 15 ans... La loi “ZRR” : avantage fiscal accordé aux contribuables qui acquièrent neuf ou en l'état futur d'achèvement un logement situé dans une Zone de Revitalisation Rurale (ZRR) et faisant partie d'une résidence de tourisme classée, entre le 1er janvier 2004 et le 31 décembre 2006. La loi “Monuments Historiques” : c'est un régime très attractif pour une clientèle fortement imposée. Détenir un bien classé ou inscrit comme monument historique procure des avantages fiscaux intéressants : allègement partiel ou total des droits de succession, imputation des charges d'entretien sur le revenu global, y compris intérêts d'emprunt, sous condition... La loi “Malraux” : son objectif est de faciliter l'achat et la restauration du patrimoine immobilier français. Elle permet de se constituer un patrimoine immobilier. A la différence d'une opération classique, d'importants travaux de restauration sont à effectuer. Il doit s'agir de biens présentant un caractère historique ou de nature à justifier la restauration ou la conservation (secteur sauvegardé) ou de biens situés en zones de protection du patrimoine architectural urbain et paysager. Ce régime est très attractif pour une clientèle se situant dans les tranches d'imposition élevée.

On peut citer également a loi “Ancien et travaux” : Partant du principe “Dépenses déductibles – Recettes obtenues = Déficit foncier”, l'objectif patrimonial est d'acquérir un bien immobilier pour le rénover et le mettre ensuite en location, et, de bénéficier d'une défiscalisation. Les avantages sont subordonnés à l'engagement de location nue sous conditions, au fait que l'investisseur ne peut ni occuper le bien personnellement, ni le louer meublé, et aux obligations déclaratives. La loi “LMP” : ce dispositif peut intéresser les bénéficiaires de revenus supérieurs à 23.000 euros/an, les objectifs patrimoniaux étant de défiscaliser, de compléter ses revenus nets d'impôts, constituer un revenu de retraite complémentaire, protéger sa famille en cas de décès, et transmettre un patrimoine. La loi “SCPI” (Sociétés Civiles de Placements Immobiliers) : valeur refuge avec rentabilité intéressante. L'objectif patrimonial étant une plus grande facilité de transmission du patrimoine, des revenus réguliers complémentaires pour la retraite, la possibilité d'investir dans l'immobilier, sans souci de gestion, et l'accès au marché de l'immobilier d'entreprise pour les particuliers. Les lois dites “Besson” et “de Robien” étant respectivement de s'engager dans l'achat de biens rénovés (à mettre en location durant 15 ans) et neufs pour la seconde (location sur 9 ans au minimum), en respectant des conditions de plafond sur les loyers, etc.

Immobilier « Borloo ancien » : abattement fiscal très intéressant !

L'immobilier Borloo ancien concerne les locations nues dans l'ancien. Après un contrat obligatoire avec l'ANAH ( Agence Nationale de l'Habitat ) dans lequel vous devez respecter les ressources des locataires, vous obtiendrez une déduction fiscale intéressante sur les revenus fonciers. En cas de vétusté, votre logement locatif peut bénéficier d'une aide financière supplémentaire dans le but de le remettre aux normes de sécurité en vigueur. Mais vous n'avez pas le droit de louer votre logement bénéficiant d'un dispositif « Borloo ancien » à un descendant ou un ascendant.

Le capital d'un investissement immobilier « Borloo ancien » n'est pas garanti. Il est soumis aux fluctuations du marché de l'immobilier dans la zone où se situe votre bien immobilier. Investir dans l'immobilier comporte toujours une part de risque lié simplement à la zone géographique.

L'argent investi dans l'immobilier « Borloo ancien » est disponible mais vous devez louer votre bien immobilier pendant une durée minimale de six ans. Cette durée est prolongée de trois ans si vos travaux sont financés par l'ANAH.

L'immobilier « Borloo ancien » rapporte entre 3% et 8% suivant la localisation et la taille du logement. Même si les loyers perçus sont inférieurs à ceux du marché local, la rentabilité du dispositif « Borloo ancien » est intéressante grâce à la défiscalisation.

Les revenus fonciers de l'immobilier « Borloo ancien » sont soumis à l'impôt sur le revenu. Pour les logements intermédiaires, les loyers sont imposables à hauteur de 70%, et concernant les logements sociaux, jusqu'à 55%. En cas de logement vacant remis sur le marché, vous bénéficierez d'un abattement supplémentaire de 30% sur vos revenus fonciers.

La plus-value immobilière d'un dispositif « Borloo ancien » est imposable à 16% auxquels s'ajoutent les 11% de prélèvements sociaux. La plus-value immobilière bénéficie d'un abattement de 10% par an à partir de la cinquième année de détention du bien immobilier. A cela s'ajoute une minoration systématique de 1000 euros sur vos revenus immobiliers. En quinze ans, l'exonération est atteinte.

Immobilier Borloo Populaire : Déduire une partie du prix d'achat de l'immeuble

L'immobilier Borloo populaire concerne les logements neufs, acquis ou construits, depuis le 1er janvier 2006 et loués en résidence principale. Il s'applique aussi aux locaux transformés en logement ou aux biens réhabilités.

L'immobilier Borloo populaire permet de déduire des revenus une partie du montant de l'achat du bien immobilier, donc d'augmenter les charges et souvent de réaliser un déficit foncier. Mais vous êtes dans l'obligation de louer le bien immobilier pendant neuf ans à un prix en dessous du marché local dans le but de respecter les ressources des locataires. Après une durée de trois ans vous pouvez récupérer le bien immobilier Borloo populaire pour un ascendant ou descendant à condition qu'il ne soit pas rattaché au foyer fiscal. Dans ce cas, les avantages fiscaux sont suspendus.

Le capital d'un investissement immobilier Borloo populaire n'est pas garanti. Il est soumis aux fluctuations du marché de l'immobilier dans la zone où se situe votre bien immobilier. Investir dans l'immobilier comporte toujours une part de risque lié simplement à la zone géographique.

L'argent investi dans l'immobilier Borloo populaire est disponible sous certaines conditions. Si le bien immobilier Borloo populaire est vendu avant la durée de neuf ans, vous devrez rembourser à l'Etat les avantages fiscaux obtenus, sauf en cas de décès, d'invalidité ou de chômage.

Le rapport de l'immobilier Borloo populaire dépend des loyers appliqués, de la localisation et de la taille du bien immobilier.

L'amortissement de l'immobilier Borloo populaire est de 50% sur neuf ans ( 6% les sept premières années, puis 4% les deux années suivantes ). Pour une prolongation de l'immobilier Borloo populaire, l'Etat vous accorde un amortissement complémentaire de 2,5% pour une ou deux périodes de trois ans. Vous bénéficiez aussi d'une déduction spécifique de 30% sur les revenus fonciers bruts, à hauteur de 10700 euros.

La plus-value immobilière d'un dispositif Borloo populaire est imposable à 16% auxquels s'ajoutent les 11% de prélèvements sociaux. La plus-value immobilière bénéficie d'un abattement de 10% par an à partir de la cinquième année de détention du bien immobilier. A cela s'ajoute une minoration systématique de 1000 euros sur vos revenus immobiliers. En quinze ans, l'exonération est atteinte.

Immobilier De Robien recentré : fiscalité avantageuse à long terme.

L'immobilier De Robien recentré concerne les logements neufs depuis le 1er septembre 2006. L'acquéreur déduit de ses revenus une fraction de l'achat et s'engage à louer pendant neuf ans en respectant des loyers modérés. Le logement concerné par l'investissement De Robien recentré peut être loué à un ascendant ou un descendant.

Le capital d'un investissement immobilier De Robien recentré n'est pas garanti. Il est soumis aux fluctuations du marché de l'immobilier dans la zone où se situe votre bien immobilier. Investir dans l'immobilier comporte toujours une part de risque lié simplement à la zone géographique.

L'argent investi dans l'immobilier De Robien recentré est disponible sous certaines conditions. Si le bien immobilier De Robien recentré est vendu avant la durée de neuf ans, vous devrez rembourser à l'Etat les avantages fiscaux obtenus, sauf en cas de décès, d'invalidité ou de chômage.

Le rapport locatif du dispositif De Robien recentré dépend des zones dans lesquelles se situe le bien immobilier. Les loyers sont plafonnés comme suit : Pour Paris, l'agglomération parisienne, le littoral de la Côte d'Azur et le Genevois français (Zone A), 19,89 euros le mètre carré. Pour les agglomérations de plus de 250OOO habitants, la grande couronne parisienne, le pourtour de la Côte d'Azur, la Corse et les départements d'Outre-Mer (Zone B1), 13,82 euros le mètre carré. Pour les agglomérations de plus de 50000 habitants, les zones frontalières ou littorales et les limites de l'Ile de France (Zone B2), les loyers sont plafonnés à 11,30 euros. Enfin, pour le reste du territoire (Zone C), les loyers de l'immobilier De Robien recentré ne doivent pas dépasser la somme de 8,28 euros le mètre carré.

La fiscalité du dispositif De Robien recentré reste avantageuse. Il est possible d'amortir 6% les sept premières années et de 4% les deux années suivantes, soit 50% sur neuf ans. Le déficit foncier peut atteindre la somme de 10700 euros.

La plus-value immobilière d'un dispositif De Robien recentré est imposable à 16% auxquels s'ajoutent les 11% de prélèvements sociaux. La plus-value immobilière bénéficie d'un abattement de 10% par an à partir de la cinquième année de détention du bien immobilier. A cela s'ajoute une minoration systématique de 1000 euros sur vos revenus immobiliers. En quinze ans, l'exonération est atteinte.

Immobilier Malraux : défiscalisation importante mais à court terme.

L'immobilier Malraux concerne la restauration de patrimoine ancien., situé obligatoirement dans une zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysager ( ZPPAUP ). Les sommes investies dans les travaux de restauration étant importantes, l'Etat accorde des subventions aux acheteurs à condition de louer les biens immobiliers rénovés.

Le capital de l'immobilier Malraux n'est pas garanti et est soumis aux variations du marché. Mais les emplacements des biens immobiliers concernés par la Loi Malraux offrent très souvent une bonne protection.

L'argent investi dans l'immobilier Malraux est disponible mais le propriétaire s'engage à louer le bien immobilier à titre de résidence principale pendant une durée minimale de dix ans.

Le rapport d'un bien immobilier Loi Malraux se situe aux alentours de 3% brut. C'est faible mais la plus-value de ce type de bien immobilier est souvent très importante.

La fiscalité concernant un investissement Loi Malraux est très intéressante car il est possible de déduire la totalité des travaux de rénovation et d'engendrer ainsi un déficit foncier. Aucune limite de déficit foncier n'est exigée par l'administration fiscale. De ce fait, les impôts sur le revenu du propriétaire baisseront considérablement. Par contre, le déficit foncier ne peut se réaliser que sur deux ans. Les intérêts d'emprunts liés à l'investissement financier des travaux sont déductibles pendant dix ans.

Les travaux de rénovation d'un bien immobilier Loi Malraux doivent être assez importants pour permettre de réaliser une importante réduction d'impôt sur le revenu. Mais attention à ne pas dépasser une certaine limite afin de ne pas alerter l'Etat quant à la qualité du bien choisi. Il faut faire en sorte que le prix de revente soit compatible avec le prix du marché local. Il est conseillé de prévoir des travaux de rénovation compris entre 40% et 50% du coût total de l'acquisition du bien immobilier.

La plus-value immobilière d'un dispositif immobilier Loi Malraux est imposable à 16% auxquels s'ajoutent les 11% de prélèvements sociaux. La plus-value immobilière bénéficie d'un abattement de 10% par an à partir de la cinquième année de détention du bien immobilier. A cela s'ajoute une minoration systématique de 1000 euros sur vos revenus immobiliers. En quinze ans, l'exonération est atteinte.

Immobilier Monuments Historiques : régime fiscal toujours très intéressant.

Rénover des bien immobiliers classés ou inscrits à l'Inventaire des monuments historiques permet d'obtenir de l'aide de l'Etat, des collectivités locales et de défiscaliser avantageusement.

Le capital de l'Immobilier Monuments Historiques n'est pas garanti. Les variations du marché de l'immobilier s'appliquent aux monuments historiques mais l'acquisition d'un bien classé ou inscrit au Patrimoine national permet de se prémunir contre toute baisse des prix immobiliers.

L'argent investi dans l'Immobilier Monuments Historiques est toujours disponible dans la mesure où vous pouvez vendre votre bien. En cas de déficit à cause de travaux de rénovation importants, vous devez conserver votre bien immobilier trois ans après avoir déclaré ce déficit.

Le rendement d'une location d'un bien Immobilier Monument Historique dépasse rarement les 3% brut. Ce genre d'acquisition concerne surtout les personnes passionnées désireuses de contribuer à la restauration du patrimoine national. L'avantage fiscal attribué même en cas de résidence principale par le propriétaire permet tout juste d'établir un équilibre financier pour entretenir ce type de logement.

Si vous habitez un bien Immobilier Monument Historique, les charges foncières de la partie occupée sont imputables du revenu global. En cas de déficit, celui-ci peut se déduire des revenus sans limite. A noter que l'administration fiscale établit que la partie occupée de ce style de logement engendre des dépenses correspondant au quart des dépenses totales de fonctionnement.

Si le propriétaire désire jouir de la totalité de la propriété, les travaux et charges d'entretien sont déductibles à 50%, une fois les subventions déduites.

Dans le cas d'une location d'un bien Immobilier Monument Historique, la totalité des charges foncières sont déductibles des revenus fonciers. En cas de déficit, celui-ci peut-être déduit sans limitation de montant.

L'Immobilier Monuments Historiques est soumis à l'impôt de solidarité sur la fortune (ISF). Par contre, cet investissement échappe aux droits de succession, même pour les héritiers n'appartenant pas à la famille du propriétaire. Enfin, sachez que les objets d'art présents dans l'Immobilier Monuments Historiques sont exonérés d'impôts.

Pour obtenir de l'aide financière dans la rénovation ou la restauration d'un bien Immobilier Monuments Historiques, vous devez obtenir l'accord de la Direction Régionale des Affaires Culturelles. Ensuite, les travaux seront surveillés par l'Architecte des Bâtiments de France ou des Bâtiments Historiques qui contrôle le suivi du cahier des charges. Pour un immeuble « inscrit » aux Monuments Historiques, les subventions peuvent atteindre 15% du montant total des travaux, alors que pour un immeuble « classé », elles vont jusqu'à 35%. N'oubliez pas que les collectivités locales fournissent quelquefois des subventions.

La rénovation dans l'immobilier ancien : La stratégie gagnante.

Investir dans l'immobilier est toujours rentable mais le prix de l'immobilier ayant fortement augmenté ces dernières années, vous pouvez vous tourner vers l'achat d'appartements anciens nécessitant des travaux à réaliser. Les déductions ainsi faites permettront de défiscaliser ainsi que les subventions.

Les dispositifs « Borloo » ou « De Robien » concernent les appartements récents ou neufs et la rentabilité se rapproche de celui du Livret A. Pour obtenir un meilleur rendement, achetez un appartement ou un immeuble ancien dont les travaux conséquents vous permettront de grosses déductions. Attention toutefois à ce que le prix d'acquisition ajouté à celui des travaux ne dépasse pas le prix du marché. De plus, selon les régions vous pourrez obtenir des subventions de la commune ou de l'Etat. Mais surveillez toujours le dynamisme local et la qualité de l'emplacement.

Emprunter pour la réalisation des travaux peut s'avérer judicieux et intéressant car les intérêts d'emprunts sont aussi déductibles des impôts. Un projet bien construit peut vous apporter une rentabilité proche de 6%.

Si votre budget n'est pas suffisant, faites appel à l'ANAH ( Agence Nationale pour l'Amélioration de l'Habitat ) dont les subventions peuvent atteindre 70% du montant des travaux. Dans ce cas vous devrez proposer à vos locataires des loyers modérés ou plus bas que le marché local et sur une durée de 9 ans.

Certaines régions de France proposent plus que d'autres, alors renseignez-vous auprès des mairies dans lesquelles vous envisagez d'investir. Dans tous les cas, demandez les subventions en début d'année pour être sûr que votre projet aboutisse.

Certaines villes de France organisent des OPAH ( Opération programmée d'amélioration de l'habitat ), dont le but est de fournir des subventions complémentaires aux investisseurs, limitée toutefois à 5% de celle donnée par l'ANAH. Sachez aussi que la totalité des subventions ne pourra dépasser 80% du montant des travaux. Ces travaux devront être obligatoirement réalisés par des entreprises professionnelles et non par vous.