Defiscalisation Louer Meuble Professionel
I. LMP : Statut du loueur en meublé professionnel
Le LMP est un statut fiscal
Le LMP n'est pas une loi contrairement aux dispositifs tels que Robien, Besson, Périssol, Malraux, etc...
Le statut est permanent, il caractérise le bien lié à la personne par rapport à l'activité.
Il est possible de réaliser autant d'opérations que souhaitées.
Conditions pour bénéficier du statut LMP (article 885 R du CGI)
Pour bénéficier du statut LMP, il faut :
- Etre propriétaire de biens immobiliers loués directement ou indirectement en meublés.
- Etre inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur en meublé professionnel.
- Réaliser au minimum un revenu locatif brut annuel de 23 000 € TTC ou retirer de l'activité de LMP plus de 50% du revenu imposable du foyer fiscal.
II. Avantages liés au statut LMP
Déficit déductible du revenu imposable
Le statut de LMP permet à l'investisseur d'imputer l'intégralité des déficits résultant de ces charges déductibles sur son revenu global imposable.
Les charges déductibles sont les suivantes :
- Les frais de premier établissement sont déductibles au choix entre 1 an et 5 ans, selon la fiscalité du propriétaire.
- Les intérêts d'emprunt sont déductibles à 100%.
- Les frais d'acquisition (frais de dossier, frais hypothèque).
- Les dépenses d'entretien, les charges de copropriété, les impôts fonciers.
- Les frais comptables et juridiques.
- Les salaires versés et les charges afférentes à ces salaires.
Amortissement
Les règles comptables permettent d'amortir :
- La construction sur 20 ans.
- Le mobilier sur 7 ans.
Les amortissements comptables sont déductibles à concurrence de la différence entre les revenus locatifs nets et les charges locatives ; pour le solde, ils sont reportables indéfiniment et déductibles des résultats futurs en période bénéficiaire uniquement.
Les amortissements différés créent des revenus hors fiscalité après la période d'emprunt.
NOTA : Réduction de charges sociales pour BNC, professions libérales, TNS dû à un déficit de revenus de même nature (BIC).
Récupération de TVA
Dans le cas d'acquisition de logements neufs donnés en gestion à la société commerciale d'exploitation qui apporte au moins trois des quatre services sur le site (art. 260 D CGI), la TVA est récupérable en une seule fois au taux de 19,60 %. Ceci s'applique exclusivement à des résidences hôtelières, des résidences pour personnes âgées, des résidences d'étudiants et des résidences d'affaires.
Plus-value
Au terme de la cinquième année de détention, en cas de cession du bien, la plus-value est totalement exonérée d'impôts. (Si les revenus annuels de la société sont inférieurs à 250 000 € TTC).
III. LMP - A retenir : Les intérêts du statut "Loueur en meublé professionnel".
– Se constituer et développer un patrimoine immobilier en bénéficiant parallèlement d'une économie fiscale.
- Bénéficier de plus-values exonérées en cas de cession du bien à compter de la cinquième année de détention.
- Prévoir une transmission du patrimoine au profit de ses enfants en démembrant la propriété du bien.
-Bénéficier de revenus complémentaires locatifs non fiscalisés.
Dispositif de la défiscalisation immobilière pour la location en meublé professionnel
Est considérée comme un loueur en meublé professionnel la personne qui loue de manière habituelle des locaux d’habitation meublés. Elle est à ce titre imposée aux Bic.
Fiscalité immobilière : quelle défiscalisation ?
Le loueur en meublé professionnel peut imputer son déficit sur son revenu global. En outre, il peut être exonéré d’impôt sur les plus-values s’il exerce son activité depuis au moins cinq ans et si ses recettes n’excèdent pas 250 000 € ttc. Les droits de mutation à titre gratuit sont allégés.
En revanche, la plupart des LMP (Location en Meublé Professionnel) sont désormais imposables à l’ISF.
Obligations pour bénéficier de la défiscalisation immobilière pour la location en meublé professionnel
Pour être considéré comme LMP, l’inscription au RCS (Registre des commerces et des sociétés) reste toujours obligatoire en dépit des mesures prises dans le cadre de la loi de finances rectificative pour 2002.
De plus, cette activité doit rapporter au loueur plus de 23 000 € de recettes brutes annuelles, ou représenter plus de 50 % de ses revenus.
Contribuables concernés par la location en meublé professionnel
Un montage qui intéresse en priorité les investisseurs très fortement imposés, se situant dans les deux dernières tranches d’imposition, et disposant de bonnes assises financières. Le ticket d’entrée est élevé, de l’ordre de 400 000 €, puisqu’il nécessite l’acquisition de plusieurs logements.
Textes de référence relatifs à la défiscalisation immobilière pour la location en meublé professionnel
Références au Code général des Impôts
Articles 151 septies, 39 C et 31 de l’annexe II.
Réponse ministérielle, JOAN du 21 mai 1990
Précisions sur les possibilités d’exonération des droits de mutation.
Réponse ministérielle, JOAN du 3 août 1992
Précisions relatives au nombre de logements nécessaire au statut du LMP.
Instruction du 1er août 1996
(BOI 4-A-7-96)
Instruction qui exclut du statut de LMP les logements qui dépassent la simple jouissance d’un bien.
Instruction du 11 février 1988
(BODGI 4-F-1-83)
Précisions sur la possibilité d’exonération de plus-values.
Loi de finances pour 1999
(loi n° 98-1 266 du 30 décembre 1998)
Loi restreignant les possibilités d’exonération à l’ISF pour les LMP.
Loi de finances rectificative pour 2002
(loi n° 2002-1 576 du 30 décembre 2002)
Loi qui dispense les exploitants de résidences avec services assujetties à la TVA d’être immatriculés au Registre du commerce et des sociétés.
Loi de cohésion sociale
(loi n° 2005-32 du 18 janvier 2005 - JO 2005)
Loi qui encadre la location en meublé professionnel notamment s’il s’agit d’un logement destiné à l’habitation principale du locataire.
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