Immobilier Devis Credit Immobilier

Devis Credit Immobilier vous permet d'obtenir les meilleurs taux avec les meilleures garanties pour des crédits immobiliers en mettant en concurrence plusieurs établissements financiers.

Devis Credit Immobilier est aussi la solution pour déposer une ou plusieurs demande de devis gratuite. Le crédit immobilier est une forme de crédit destiné à financer l'achat d'un logement, d'un terrain ou des travaux de rénovation ou d'aménagement et faisant objet d'une réglementation spéciale sur un bien immobilier existant.

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De même qu'en matière de crédit à la consommation, le Code de la consommation ne cherche pas à définir la notion de crédit immobilier, mais stipule le type d'opérations concernées ou exclues par le dispositif de protection mis en place à l'avantage de ceux qui y ont recours.

À ce titre, est considéré comme un crédit immobilier au sens des articles L.312-1 à L.312-3, tout financement :
- quelle que soit sa qualification ou sa technique (prêt bancaire, prêt conventionné, prêt épargne logement, prêt à taux zéro...) ;
- qui est consenti à titre onéreux par un professionnel du crédit (banque ou société financière) ;
- dès lors qu'il est destiné à financer un achat immobilier, qu'il s'agisse de l'achat d'un logement, de sa construction, de l'achat d'un terrain à bâtir, de la souscription ou l'achat de parts ou actions en société donnant vocation à leur attribution en propriété ou en jouissance (phénomène de la multi-propriété ou "time-share") ou de dépenses afférentes à ces opérations dès lors que leur montant est supérieur à 2200€(décret n° 88-293 du 25 mars 1988, J.O. du 26 mars, en annexe p.) ;
- que cet achat immobilier soit en pleine propriété, en usufruit ou en nue-propriété, à usage d'habitation ou à usage professionnel d'habitation (l'immeuble à usage professionnel et d'habitation doit affecter au moins 10% de sa superficie à l'habitation, article L.242-1 du Code de l'habitation et de la construction) ;
- à destination d'un consommateur sans rapport avec son activité professionnelle.

En terme plus simple, les caractéristiques habituelles font en sorte qu'un crédit immobilier est le plus souvent :
-constitué sous forme de prêt d'un montant défini
- Octroyé par une banque ou un organisme financier spécialisé.
- établi sur une durée longue soit plusieurs années ou décennies sauf en cas de prêt-relais couvrant un laps de temps entre l'achat d'un bien immobilier et la revente d'un autre bien où une autre rentrée financière attendue.
- à taux fixe sur toute la durée du prêt remboursable par mensualités constantes.
- garanti par hypothèque sur le bien, accompagnée d'une assurance vie sur le débiteur,
limité à une partie de la valeur du bien,
- en général, un apport personnel situé entre 10 et 30 % est exigé.

I - Les opérations finançables :

A) Les différents types d’opération :

Le Prêt Conventioné (PC) peut financer :

l'achat d'un logement neuf à usage d'habitation principale,
la construction d'une maison destinée à l'habitation principale,
l'achat d'un logement ancien sans obligation de travaux,
l’achat d’un terrain (dans la limite de 2 500 m²) et la construction d’une maison sur ce terrain à condition que la construction soit achevée dans les 3 ans suivants l’achat du terrain,
des travaux d'amélioration ou des travaux d'économie d'énergie (dont le montant doit au moins être égal à 4 000 €),
l'achat d'un logement destiné à la location.

B) Les caractéristiques liées au logement :

Les logements financés par un prêt conventionné doivent répondre à deux conditions :

Destination :

Le logement doit être destiné à la résidence principale (logement occupé au moins 8 mois par an) du bénéficiaire ou de sa famille (conjoint, descendants, ascendants ou ceux de son conjoint) ou celle de son locataire. Le logement doit être occupé dans l'année qui suit l'acquisition ou la réalisation des travaux (ou dans les 6 ans, en cas de départ à la retraite, de retour d'outre-mer ou de l'étranger).

Surface :

Le logement construit ou acheté doit avoir une surface minimale, qui dépend de la situation familiale du bénéficiaire (cf. tableau ci-dessous). Lorsque le prêt est destiné au financement de travaux d’agrandissement, ceux-ci doivent aboutir à la création d’une surface habitable de 14 m².

Composition du ménage	Surface habitable minimale
Personne seule	9 m²
2 personnes	16 m²
Par personne supplémentaire	9 m²

II - Les caractéristiques du prêt :

A) Sa durée :

Le prêt conventionné est amortissable sur une durée de 5 à 30 ans. Il est possible de réduire ou d'allonger la durée du crédit, et ce jusqu'à 35 ans.

B) Son montant :

Le prêt conventionné permet de financer la totalité de l’opération, sans aucun apport personnel. Le coût total de l'opération inclut : le prix d’acquisition, y compris les honoraires du géomètre et de négociation, les assurances de responsabilité ou de dommages, ainsi que les différentes taxes.

C) Son taux d'intérêt :

Les taux des prêts conventionnés sont fixés par les banques ou établissements financiers dans la limite d'un taux plafond. Il est différent selon qu'il s'agit d'un taux fixe ou d'un taux révisable. La banque est tenue de proposer à l’emprunteur au moins un prêt à taux fixe et un prêt révisable, mais elle peut également lui proposer un prêt mixte, combinant des périodes à taux fixe et des périodes à taux variable.

D) Cumul de prêts :

Le prêt conventionné peut être complété, à l'exclusion de tout autre financement par :

un prêt à taux zéro,
un prêt 1 % logement,
un prêt principal d'épargne logement,
un prêt aidé (caisse des cadres ou caisse d'allocations familiales) à condition que le taux intérêt n'excède pas 5 %,
un prêt « fonctionnaire »,
un prêt relais accordé par une banque.

En cas de remboursement partiel anticipé du prêt conventionné, le recours à un prêt n'entrant pas dans cette liste entraîne une « déqualification » du prêt conventionné, et donc la perte de l'aide personnalisée au logement.

À savoir :

Le Prêt Conventionné (PC) atteint, voire dépasse le niveau des taux bancaires classiques, ce qui lui enlève le principal de ses attraits. Si vous ne bénéficiez pas du Prêt Accession Sociale (PAS) qui est accordé sous certaines conditions de revenu, le prêt conventionné peut vous permettre d'accéder à l'Aide Personnalisée au Logement.

LE pret RELAIS:

I - Acheter avant de vendre :

Presque 40 % des acquéreurs de bien immobilier revendent un bien pour réaliser leur nouvelle acquisition.

Si vous êtes déjà propriétaire de votre résidence principale et que vous décidez d'acheter une nouvelle maison ou un nouvel appartement, votre réflexe naturel consistera alors à essayer de vendre d'abord votre bien existant, et d'utiliser le produit de cette vente pour contribuer à l'achat de votre nouveau bien.

Malheureusement, vous allez rapidement percevoir la difficulté de cette opération. Faire coïncider la date de la vente avec celle de l'achat s'avère presque mission impossible pour les raisons suivantes :

d'autres acheteurs s'intéressent au même logement que vous, et il faut donc procéder à votre acquisition rapidement,
il n'est pas question pour vous de « brader » votre résidence actuelle, vous avez donc besoin d'un certain délai pour la vendre dans les meilleures conditions.

Vous allez donc être confronté à un problème de décalage de trésorerie puisqu'il va falloir procéder au paiement de votre achat immobilier avant de disposer du produit de la vente de votre bien actuel. Les banques et établissements de crédit ont mis au point des montages financiers dont l'objectif est précisément d'apporter une solution à ce problème. De manière générale, ces montages financiers sont regroupés sous l'intitulé « prêt relais ».

II - Le fonctionnement du prêt relais :

Le principe de base est simple. Vous avez besoin dans l'immédiat de la somme immobilisée dans votre propriété actuelle pour acheter votre nouveau logement. Le prêteur va donc vous avancer une partie de cette somme, sous la forme d'un prêt relais, c'est-à-dire d'un prêt dont vous ne remboursez que les intérêts (vous n'amortissez pas le capital). Ce prêt est destiné à être soldé lors de la vente de votre bien actuel.

Selon les établissements et les diverses formules, le montant de cette avance s'établira entre 50 % et 80 % de la valeur du bien à vendre. Si besoin, le prêteur aura recours à une expertise de votre bien, à ses frais, pour en déterminer la valeur en fonction de sa localisation et de ses qualités architecturales. C'est un excellent moyen d'obtenir une estimation fiable et objective !

Les établissements spécialisés dans le financement immobilier ont fait un effort tout particulier sur les prêts relais, qui sont devenus un de leurs produits phares. C'est souvent chez ce type d'établissement que vous trouverez actuellement le plus de souplesse dans cette catégorie de prêt.

Les prêts relais sont des prêts personnalisés prennant en compte les caractéristiques spéciales de chaque opération : frais de location pendant une certaine période, décalage de revenus, frais complémentaires... Par exemple, il pourra, en cas de besoin, vous être accordé un prêt complémentaire traditionnel (amortissable) pour compléter le budget nécessaire à votre acquisition.

III - Les 3 principales formules de prêt relais :

1 - Formule 1 : le prêt relais accompagné d'un prêt amortissable classique :

Le prêteur vous avance une certaine quotité (jusqu'à 80 %) de la valeur du bien à vendre. Il complète votre besoin de financement par un prêt amortissable. Vous remboursez chaque mois, dès le départ, les intérêts du prêt relais plus les échéances du prêt classique (qui, elles, incluent les intérêts et l'amortissement du capital).

- Exemple -

Pour vous permettre de comparer utilement les différentes formules proposées, les données de l'opération ci-dessous seront rappelées à l'identique pour chacune des formules présentées :

vous achetez une maison de 150 000 €. En incluant les frais annexes (notaire, garantie...), votre besoin réel de financement se monte à 161 000 € ;
vous estimez pouvoir vendre votre appartement 90 000 € ;
le prêteur vous avance la somme de 63 000 €, soit 70 % de la valeur de votre appartement sous la forme d'un prêt relais sur 12 mois au taux de 3,30 % ;
le prêteur vous propose un prêt complémentaire amortissable d'un montant de 98 000 € sur 15 ans dont le taux d'intérêt fixe se monte à 3,40 % ;
nous prenons l'hypothèse que le prêt relais est remboursé au 7^ème mois, ce qui correspond à la durée moyenne nécessaire pour vendre un bien.

2 - Formule 2 : le prêt relais avec « franchise totale » accompagné d'un prêt amortissable avec « différé d'amortissement » :

Ce montage est conçu pour alléger vos charges mensuelles pendant la période où votre bien n'est pas encore vendu. Il associe un prêt relais à un crédit à long terme.

Le prêt relais est accordé pour une période de 24 mois. Il est assorti d'une période de « franchise totale », ce qui signifie que les intérêts ne sont pas remboursés mensuellement mais en une seule fois, à l'échéance en même temps que le capital emprunté.

Cette période de franchise totale peut s'étendre jusqu'à 12 mois. A son terme (dans le cas bien entendu où vous n'avez toujours pas vendu le bien et soldé le prêt), vous payez mensuellement et durant les 12 mois suivants les intérêts dûs, majorés des intérêts cumulés de la 1^ère année.

Afin d'alléger encore davantage vos charges initiales, le prêt amortissable complémentaire peut lui-même être assorti d'un « différé d'amortissement » pendant une période de 24 mois, période pendant laquelle vous ne rembourserez que les intérêts sans amortir le prêt.

3 - Formule 3 : le prêt relais sec :

Si le produit escompté de la vente de votre bien est égal ou supérieur au coût de votre acquisition, vous n'avez besoin que d'une « avance » sans prêt à long terme associé. Ce type de prêt est appelé « prêt relais sec ». Les conditions financières et d'octroi d'un prêt relais sec sont moins favorables que celles des prêts relais associés à un long terme car la rentabilité pour le prêteur est très faible voire nulle.

Le prêt relais sec est utile dans l'exemple suivant :

vous vendez une maison 160 000 € afin d'acheter un appartement de 100 000 €,
le coût total de votre acquisition (frais de notaire inclus) se monte à 106 900 €,
vous obtenez un prêt relais de 106 900 € afin de financer immédiatement votre achat sans attendre d'avoir revendu votre bien.

Dans ce cas, le taux d'intérêt du prêt peut se monter à 4,10 % et vous solderez ce prêt au bout de 7 mois.

4 - Les garanties :

Le niveau des garanties prises par les banques obéit à un principe d'équilibre simple. Le montant de la garantie en faveur du prêteur (sous forme d'une hypothèque, d'un privilège de prêteur de deniers ou de la caution d'un organisme spécialisé) doit être au moins égal au montant total du prêt accordé, prêt relais plus prêt amortissable.

Dans notre exemple, le montant total accordé est de 161 000 € : les garanties seront prises à hauteur de ce montant. La garantie sera prise sur le bien objet du prêt à hauteur de 150 000 €, assortie d'une garantie complémentaire à hauteur de 11 000 €, voire 15 000 € pour « arrondir » sur le bien en vente.

Selon l'opération réalisée et votre profil d'emprunteur, ces garanties peuvent être de différentes natures et leurs coûts en dépendront. Le mécanisme détaillé des garanties est expliqué sous la rubrique « Caution ou hypothèque ? » .

IV - L'avis de portail-patrimoine.com :

Le prêt relais a parfois mauvaise réputation, essentiellement à cause de son coût qui peut grever substantiellement le budget d'une opération immobilière. Aujourd'hui, compte tenu du niveau relativement bas des taux d'intérêt, cette objection est moins justifiée.

Il est important de noter qu'à l'exception des prêts relais secs, le prêteur est peut faire un effort significatif sur les conditions du prêt relais proprement dit, afin d'avoir l'opportunité de vous accorder un prêt immobilier traditionnel. Il aura également l'occasion de faire preuve de souplesse et d'imagination dans le montage proposé afin de s'adapter du mieux possible à votre budget prévisionnel.

Enfin, il sera particulièrement utile pour ce type de financement d'étudier et de négocier au mieux les frais annexes de l'opération (frais de dossier, frais de garantie...) qui peuvent alourdir le coût de l'opération.

Conformément à la législation, « aucun versement, de quelque nature que ce soit, ne peut être exigé d'un particulier, avant l'obtention d'un ou plusieurs prêts d'argent » (Article L 321-2 de la loi N° 2001-1168 du 11 décembre 2001).

Pour vous protéger contre les démarches commerciales abusives qui consisteraient à vous réclamer une certaine somme d'argent (frais de dossier, avance...) avant la mise en place du prêt, le législateur a mis en place une règle très formelle :

« Aussi longtemps que le prêt ou les prêts n'ont pas été effectivement déboursés, il est formellement interdit de vous réclamer un quelconque versement de quelque nature que ce soit ».

C'est une clause très utile pour vous permettre de choisir en toute sérénité. Vous devez exiger qu'elle soit pleinement respectée.

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