Crédit Immobilier, Crédit Immobilier

Le 28 mars 1852, Louis-Napoléon Bonaparte crée, par décret impérial, la Banque foncière de Paris, qui adopte son nom définitif, le Crédit Immobilier de France (CFF) , par décret du 10 décembre 1852. Le Crédit Foncier est placé sous la seule tutelle du ministère des Finances, le 24 juin 1854, et il est dirigé par un gouverneur assisté de deux sous-gouverneurs nommés par décret. Pour lutter contre des circuits de financement peu organisés et dominés par les usuriers, le gouvernement de Louis-Napoléon Bonaparte définit un cadre rigoureux de crédits à long terme et de prêts hypothécaires et décide que leur financement sera assuré par émission d'obligations foncières ou de lettres de gage

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Faire coincider vente et achat est naturellement la meilleure solution. Mais la revente peut durer plus longtemps que prévu. Une solution : le crédit-relais qui permet de ne pas laisser s’échapper le nouveau logement convoité.

Deux types de crédit-relais existent:

• le crédit-relais "sec", consenti pour un ou deux ans et
• le crédit-relais, jumelé à un prêt long terme, plus avantageux.

La durée du prêt varie de 1 à 2 ans. Son montant représente entre 60 et 80% de la valeur du bien, la banque vous demandant alors une estimation soit d'une agence soit d'un notaire pour évaluer la qualité et la valeur du bien, vous laissant le temps de vendre votre bien immobilier à terme

Deux Options de remboursement

1) l'emprunteur ne rembourse que les intérêts, attendant la vente pour rembourser le capital d’un seul coup. Cette formule est la plus avantageuse au niveau du coût global mais est parfois lourde à supporter, l’emprunteur devant aussi faire face aux charges de remboursement de son prêt en cours.

2) l'emprunteur rembourse intérêts et capital seulement lors de la revente du bien. Il s’agit d’un différé total jusqu’à la vente du bien. Pas de charges à rembourser mensuellement, mais au final une facture plus lourde.

Le credit Relais Sec

Les banques n’y sont pas très favorables et certaines comme le Crédit Immobilier, Abbey national, Woolwich ou la Caixa Bank ne le proposent plus, le jugeant trop onéreux. D’autant qu’en ajoutant les frais de dossier et une prise d’hypothèque, le coût du prêt devient prohibitif.

Dans la mesure où cela est possible, sauf pour une très courte durée, mieux vaut l’éviter.

Le crédit immobilier jumelé à long terme

Dans la plupart des cas, l'emprunteur revend un bien pour en acheter un autre plus grand, souvent plus cher et nécessitant un prêt. Les banques ont donc eu l’idée de mettre en place un seul prêt, couvrant la totalité du montant de la nouvelle acquisition et parfois même les frais de notaire. L’emprunteur dispose alors de 12 à 24 mois pour vendre son bien. Lorsque la vente sera réalisée, la somme s’imputera sur la nouvelle acquisition sous forme de remboursement anticipé d’une partie du crédit, sans pénalité. La formule revêt plusieurs avantages: un taux d’intérêt inférieur à celui d’un prêt relais sec puisqu’il s’agit d’un prêt immobilier classique : autour de 4,00-4,5% en taux fixe, 2,80-3,00% en taux variable. La plupart des banques n’engageront pas de frais de dossier se contentant de ceux perçus pour l’ouverture du crédit à long terme.

Et en cas de prise de garantie, là encore une seule prise d’hypothèque sera nécéssaire. Certaines banques acceptent même pour de très bons dossiers de ne pas prendre d’hypothèque. Ceci peut faire partie d'une de vos exigences pour limiter les coûts.

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Aujourd'hui, difficile de se retrouver parmi toutes les offres de crédit et de taux. Selon le type d'investissement, le crédit est différent. Crédit à la consommation, crédit immobilier, prêt à taux zéro, prêt épargne logement, prêt locatif, social ou intermédiaire, prêt aux jeunes cadres, aux futurs retraités…. Après le type de crédit, il fau se décider sur le type de taux : fixe, fixe modulable ou révisable. Un taux est révisable en fonction de la variation, du taux et du plafond du montant prêté.

Lorsque l'on souscrit un crédit ou un prêt, la clé est le taux. En effet, de lui dépend la valeur réelle de la somme à rembourser comparé au montant prêté. Il détermine le nombre de mensualités et le montant à verser. C'est sur cet argument que les banques tentent d'attirer les futurs clients.

Les taux varient selon la période. En effet, les TME qui servent de référence aux taux fixes évoluent actuellement entre 4,10 % et 4,40 % avec une moyenne d'environ 4,35 %. Compte tenu de l'environnement économique général, les spécialistes estiment qu'il devrait monter progressivement tout en restant favorable pour atteindre environ 4,65 % en fin d'année.

Ainsi, les taux de crédits immobiliers par exemple, sont actuellement à leur plus bas niveaux depuis 13 ans, à l'exception d'une courte période entre décembre 1998 et février 1999. Ils devraient rester à ces niveaux exceptionnellement bas au moins jusqu'en septembre 2007.

Certains moments sont ainsi plus favorables et plus bénéfiques pour les usagers. Certains d'entre eux attendent que les taux baissent pour emprunter. Une des pratiques les plus courantes dans le domaine est de négocier avec son banquier afin d'obtenir un taux de prêt intéressant. De manière générale, les banquiers tentent de faire des efforts de leurs côtés, sachant que le client a tout à fait le droit de chercher ailleurs et de négocier chez un concurrent, ou par un courtier un taux plus intéressant.

Les taux varient selon les garanties. Si le client propose de très bonnes garanties, la banque fera un effort remarqué sur le taux de crédit. Par contre, si l'usager n'a que peu de garantie, il est souvent montré que le taux est peu négocié. Ce dernier client n'est pas en position de force avec peu de garanties, pour aller voir d'autres propositions de taux ailleurs.

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Pret à taux fixe

Du à la conjoncture économique, de plus en plus nombreux sont ceux qui recherchent un pret immobilier à taux fixe dû à l'augmentation des taux d'intérêts, indexés sur l'Euribor 3m, le Credit Immobilier de France fournit des réponses très adaptées à ces demandes, en rappelant que dans les années 80, les taux d'intérêts pouvaient atteindre les 17% sur la majorité des demandes