:: Constitution patrimoine ::
Constituer son patrimoine équilibré et performant, évaluer les conséquences fiscales de ses investissement et réfléchir a la meilleure succession possible de votre patrimoine. Plusieurs solutions pour vous constituer un patrimoine vous permettent de capitaliser et de faire fructifier votre patrimoine. Choisir les meilleurs fonds, les meilleurs sicav, les meilleurs programmes de défiscalisation possible en fonction de votre besoin. Toutes ces questions demandent une expertise.
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A tout âge de la vie, il est utile de s'entourer de précautions, particulièrement lorsque l'on a fondé une famille, et que les années passent... Une bonne solution consiste à se protéger par un contrat d'assurance décès (à ne pas confondre avec l'assurance-vie).
Assurer une maison ou une voiture est un geste qui s'effectue normalement, on prend conscience du risque en cas de sinistre pour l'habitation, et pour l'accident de la circulation pour lesquel la responsabilité du conducteur serait engagée... Qu'en est-il de sa propre vie, et de celle de son conjoint ? Dans une famille à revenus moyens, le décès d'un des membres peut déséquilibrer les revenus dangereusement face à des coûts immuables (crédit[s] en cours, éducation des enfants...), un contrat d'assurance décès peut s'avérer un choix très intelligent.
Généralement couplé à une clause invalidité, l'assurance décès permet de recevoir de l'assureur auprès de qui a été souscrit le contrat, une somme versée à un ou plusieurs bénéficiaires (généralement la famille, le conjoint et/ou les enfants, ou un proche), en une fois un capital prévu par contrat ; ou en deux fois ce même capital, dont la première très rapidement, destinée à faire face aux dépenses urgentes.
Concrètement, durant la période de couverture de cette assurance décès, s'il ne vous arrive rien de préjudiciable, vos cotisations auront été versées en pure perte. C'est de l'argent perdu, mais vous êtes vivant ! Si durant la période de couverture, vous décédez, le contrat est honoré et le capital prévu est versé au(x) bénéficiaires désigné(s), sans droit de succession à régler.
Il faut être attentif aux clauses de souscription de l'assurance décès, et particulièrement aux cotisations fixées en fonction des tranches d'âge, et ce, d'une compagnie à l'autre, car des différences sensibles se présentent au candidat à l'assurance. Pour un même capital, la cotisation payée, tranche 25 à 30 ans, reste quasiment la même de 30 à 35 ans (variable suivant les compagnies d'assurances). De 35 à 40 ans, l'augmentation est plus sensible, et ainsi de suite, pour atteindre une cotisation sérieusement majorée à 60 ans... Pour l'assureur, le risque est, de fait, plus présent dans le calcul. Mais, tout contrat peut être dénoncé chaque année, généralement deux mois avant sa date anniversaire, par lettre recommandée avec accusé de réception. La concurrence fait peut-être mieux dans cette tranche, et étant toujours vivant (!), vous souhaitez amoindrir vos cotisations pour les cinq années à venir. Vous le pouvez...
Vérifiez les clauses, comparez les propositions de quelques assureurs, et si vous pensez que le rapport prestations/versement du capital est plus favorable chez l'un, allez-y. Faites attention toutefois à ceci : le temps a passé, votre santé s'est peut-être un peu altérée et votre adhésion à un nouveau contrat sera assujettie à un examen médical qui pourrait conduire à une majoration du tarif basique du fait de votre nouvel état de santé. Donc, procédez après mûre réflexion pour ne pas subir de préjudice sur la prime à verser. De même, réexaminez votre propre situation à l'égard du (des) bénéficiaire(s) : votre situation familiale a peut-être évolué et la clause bénéficiaire doit peut-être subir quelques amendements... Il est très important d'avoir un bénéficiaire désigné et identifiable à l'assurance décès ; dans le cas contraire, au grand bonheur de l'État, le capital passerait dans la succession avec droits de succession à acquitter...
Contrairement à l'assurance vie mono support (devise euros), l'assurance vie multi supports rend possible l'accès à un large choix de placements : SICAV et FCP (couvrant tous les marchés financiers). Votre contrat pourra être géré de deux manières différentes : la gestion profilée (dite également “déléguée”) et la gestion libre. La première consiste à confier la gestion de son portefeuille à un opérateur spécialiste qui prend les décisions au moment opportun, contraignant le risque dans une fourchette définie au départ. Suivant votre désir de prise de risque, votre patrimoine et votre orientation de placement, vous relèverez d'un panier de fonds dit “équilibré”, “dynamique” ou carrément “offensif”.
La tendance de l'assurance vie multi supports est aux profils équilibrés. Dans ce type de portefeuille, la part d'actions oscille entre 40 et 60 % et le reste, placé en obligations ou produits monétaires, a une performance calquée d'assez près à l'évolution des marchés, que ce soit à la hausse ou à la baisse. Les fonds profilés équilibrés ont perdu en moyenne 16 % (sur 2002), soit deux fois moins que le CAC 40. En 2003, par contre, ils ont gagné 8,4 % alors que le CAC 40 gagnait 16 %. L'année 2004 a vu les “équilibrés” prendre 4 %, et l'indice boursier de Paris, 6 %.
En prenant davantage de risques sur votre assurance vie multi supports, vous pouvez tenter un profil dit “dynamique”. La part d'actions dans ce type de profil relève des 70, voire 80 %. Ils ont perdu près de 25 % en 2002 et repris 12 % en 2003. Au-delà, lorsque le pourcentage d'actions atteint 90 %, par exemple, le profil est qualifié “d'offensif”.
Si la gestion profilée de l'assurance vie multi supports séduit les épargnants peu familiarisés avec les marchés financiers ou qui veulent éviter les contraintes de la gestion, il est toutefois recommandé de surveiller la manière dont le gestionnaire perçoit les notions de prudence, d'équilibre et de dynamisme, souvent très subjectives d'un cabinet à l'autre, et il importe de surveiller la volatilité des fonds (ampleur de la variation du cours sur une période donnée : une forte baisse, puis une forte hausse le qualifieront de fonds “à risque” comparé à un fond dont l'amplitude est plus linéaire). Il est donc primordial pour le possesseur d'un contrat de connaître la volatilité réelle du profil sur lequel il s'appuie. Selon l'évolution, il est toujours possible de procéder à un arbitrage (fréquence une fois par mois, par exemple), c'est-à-dire diminuer une position pour en renforcer une autre.
Vous préférerez peut-être faire vous-même votre placement d'assurance vie multi supports... Optez pour la gestion libre. Il faut que vous suiviez assidûment les cours afin de faire le choix selon votre analyse de la situation. Avec cette forme de gestion, vous êtes maître de votre investissement, selon que vous souhaitez des supports actions (comportement dynamique), en vous limitant à la zone euro, dans un premier temps, et demain peut-être, envisager des placements outre Atlantique. Vous gardez la totale maîtrise de votre allocation d'actifs au lieu de n'avoir qu'une vision lointaine par la gestion “déléguée”, et quelquefois aucune information sur l'indice de référence utilisé par votre gestionnaire, ce qui est quand même navrant !
N'oubliez pas : l'assurance vie multi supports est avant tout un placement à long terme. Gestion libre ou déléguée, à vous de choisir... Fiscalement parlant, votre intérêt est d'attendre au moins huit ans avant de récupérer votre épargne : 7,5 % d'imposition, au lieu de 35 % durant les quatre premières années et 15 % entre la quatrième et la huitième...
Location en Meublé Professionnelle : Avantages concernant l'ISF La Location en Meublé Professionnelle (LMP), procure des avantages fiscaux avantageux. Mais devenir loueur d'un bien immobilier en location meublé professionnelle demande certaines conditions : La Location en meublé professionnelle se réalise grâce à l'acquisition de parts de copropriétés dans une résidence hôtelière, de retraite médicalisée ou de tourisme. Le montant minimum pour accéder à ce type de location est de 500000 euros, donc pas accessible à tout le monde. Le logement loué doit permettre au locataire de s'y installer avec uniquement ses effets personnels. Le montant des recettes locatives doit atteindre la somme de 23000 euros par an et représenter au moins 50% des revenus professionnels du foyer fiscal. Et le loueur désirant bénéficier des avantages fiscaux de ce type de location immobilière, doit impérativement être inscrit au registre des commerces et des sociétés. Le capital d'une location en meublé professionnel n'est pas garanti. Outre les variations du marché local, il dépend également de la qualité de l'établissement dans lequel le loueur possède des parts. L'argent d'une location en meublé professionnel est toujours disponible. Il suffit de vendre le bien ou les parts que le loueur possède dans un ou plusieurs établissements. Le taux engendré par une location en meublé professionnelle peut atteindre 5%. L'avantage fiscal d'une location en meublé professionnelle est confortable. D'abord, les recettes imposables sont nulles pendant quinze ans, grâce aux déductions relatives aux frais d'acquisition ou de constitution de la société. Le déficit foncier résultant est reportable sans limite. Ensuite, le bien immobilier est amortissable de 3% à 4% par an et uniquement sur les recettes imposées, ce qui permet une réduction supplémentaire des impôts sur le revenu. Après cette période de déficit, vous avez deux solutions si vos revenus locatifs ne dépassent pas 76000 euros. Le régime « micro entreprise » avec lequel vous bénéficiez d'un abattement de 68% pour couvrir les charges. Vous êtes donc taxé sur seulement 32% des loyers perçus. Le régime « réel simplifié » avec lequel vous pouvez imputer les charges pour leur montant exact. Dans le cas où vos revenus locatifs dépasseraient la somme de 76000 euros, le régime « réel simplifié » s'impose. La location en meublé professionnelle présente encore deux avantages fiscaux : La plus-value en cas de revente est exonérée après cinq années, et vous pouvez ne pas payer l'impôt de solidarité sur la fortune (ISF) si les recettes représentent plus de 50% des revenus du foyer fiscal.
L'immobilier Borloo ancien concerne les locations nues dans l'ancien. Après un contrat obligatoire avec l'ANAH ( Agence Nationale de l'Habitat ) dans lequel vous devez respecter les ressources des locataires, vous obtiendrez une déduction fiscale intéressante sur les revenus fonciers. En cas de vétusté, votre logement locatif peut bénéficier d'une aide financière supplémentaire dans le but de le remettre aux normes de sécurité en vigueur. Mais vous n'avez pas le droit de louer votre logement bénéficiant d'un dispositif « Borloo ancien » à un descendant ou un ascendant.
Le capital d'un investissement immobilier « Borloo ancien » n'est pas garanti. Il est soumis aux fluctuations du marché de l'immobilier dans la zone où se situe votre bien immobilier. Investir dans l'immobilier comporte toujours une part de risque lié simplement à la zone géographique.
L'argent investi dans l'immobilier « Borloo ancien » est disponible mais vous devez louer votre bien immobilier pendant une durée minimale de six ans. Cette durée est prolongée de trois ans si vos travaux sont financés par l'ANAH.
L'immobilier « Borloo ancien » rapporte entre 3% et 8% suivant la localisation et la taille du logement. Même si les loyers perçus sont inférieurs à ceux du marché local, la rentabilité du dispositif « Borloo ancien » est intéressante grâce à la défiscalisation.
Les revenus fonciers de l'immobilier « Borloo ancien » sont soumis à l'impôt sur le revenu. Pour les logements intermédiaires, les loyers sont imposables à hauteur de 70%, et concernant les logements sociaux, jusqu'à 55%. En cas de logement vacant remis sur le marché, vous bénéficierez d'un abattement supplémentaire de 30% sur vos revenus fonciers.
La plus-value immobilière d'un dispositif « Borloo ancien » est imposable à 16% auxquels s'ajoutent les 11% de prélèvements sociaux. La plus-value immobilière bénéficie d'un abattement de 10% par an à partir de la cinquième année de détention du bien immobilier. A cela s'ajoute une minoration systématique de 1000 euros sur vos revenus immobiliers. En quinze ans, l'exonération est atteinte.
Immobilier Borloo Populaire : Déduire une partie du prix d'achat de l'immeuble
L'immobilier Borloo populaire concerne les logements neufs, acquis ou construits, depuis le 1er janvier 2006 et loués en résidence principale. Il s'applique aussi aux locaux transformés en logement ou aux biens réhabilités.
L'immobilier Borloo populaire permet de déduire des revenus une partie du montant de l'achat du bien immobilier, donc d'augmenter les charges et souvent de réaliser un déficit foncier. Mais vous êtes dans l'obligation de louer le bien immobilier pendant neuf ans à un prix en dessous du marché local dans le but de respecter les ressources des locataires. Après une durée de trois ans vous pouvez récupérer le bien immobilier Borloo populaire pour un ascendant ou descendant à condition qu'il ne soit pas rattaché au foyer fiscal. Dans ce cas, les avantages fiscaux sont suspendus.
Le capital d'un investissement immobilier Borloo populaire n'est pas garanti. Il est soumis aux fluctuations du marché de l'immobilier dans la zone où se situe votre bien immobilier. Investir dans l'immobilier comporte toujours une part de risque lié simplement à la zone géographique.
L'argent investi dans l'immobilier Borloo populaire est disponible sous certaines conditions. Si le bien immobilier Borloo populaire est vendu avant la durée de neuf ans, vous devrez rembourser à l'Etat les avantages fiscaux obtenus, sauf en cas de décès, d'invalidité ou de chômage.
Le rapport de l'immobilier Borloo populaire dépend des loyers appliqués, de la localisation et de la taille du bien immobilier.
L'amortissement de l'immobilier Borloo populaire est de 50% sur neuf ans ( 6% les sept premières années, puis 4% les deux années suivantes ). Pour une prolongation de l'immobilier Borloo populaire, l'Etat vous accorde un amortissement complémentaire de 2,5% pour une ou deux périodes de trois ans. Vous bénéficiez aussi d'une déduction spécifique de 30% sur les revenus fonciers bruts, à hauteur de 10700 euros.
La plus-value immobilière d'un dispositif Borloo populaire est imposable à 16% auxquels s'ajoutent les 11% de prélèvements sociaux. La plus-value immobilière bénéficie d'un abattement de 10% par an à partir de la cinquième année de détention du bien immobilier. A cela s'ajoute une minoration systématique de 1000 euros sur vos revenus immobiliers. En quinze ans, l'exonération est atteinte.
Immobilier De Robien recentré : fiscalité avantageuse à long terme.
L'immobilier De Robien recentré concerne les logements neufs depuis le 1er septembre 2006. L'acquéreur déduit de ses revenus une fraction de l'achat et s'engage à louer pendant neuf ans en respectant des loyers modérés. Le logement concerné par l'investissement De Robien recentré peut être loué à un ascendant ou un descendant.
Le capital d'un investissement immobilier De Robien recentré n'est pas garanti. Il est soumis aux fluctuations du marché de l'immobilier dans la zone où se situe votre bien immobilier. Investir dans l'immobilier comporte toujours une part de risque lié simplement à la zone géographique.
L'argent investi dans l'immobilier De Robien recentré est disponible sous certaines conditions. Si le bien immobilier De Robien recentré est vendu avant la durée de neuf ans, vous devrez rembourser à l'Etat les avantages fiscaux obtenus, sauf en cas de décès, d'invalidité ou de chômage.
Le rapport locatif du dispositif De Robien recentré dépend des zones dans lesquelles se situe le bien immobilier. Les loyers sont plafonnés comme suit : Pour Paris, l'agglomération parisienne, le littoral de la Côte d'Azur et le Genevois français (Zone A), 19,89 euros le mètre carré. Pour les agglomérations de plus de 250OOO habitants, la grande couronne parisienne, le pourtour de la Côte d'Azur, la Corse et les départements d'Outre-Mer (Zone B1), 13,82 euros le mètre carré. Pour les agglomérations de plus de 50000 habitants, les zones frontalières ou littorales et les limites de l'Ile de France (Zone B2), les loyers sont plafonnés à 11,30 euros. Enfin, pour le reste du territoire (Zone C), les loyers de l'immobilier De Robien recentré ne doivent pas dépasser la somme de 8,28 euros le mètre carré.
La fiscalité du dispositif De Robien recentré reste avantageuse. Il est possible d'amortir 6% les sept premières années et de 4% les deux années suivantes, soit 50% sur neuf ans. Le déficit foncier peut atteindre la somme de 10700 euros.
La plus-value immobilière d'un dispositif De Robien recentré est imposable à 16% auxquels s'ajoutent les 11% de prélèvements sociaux. La plus-value immobilière bénéficie d'un abattement de 10% par an à partir de la cinquième année de détention du bien immobilier. A cela s'ajoute une minoration systématique de 1000 euros sur vos revenus immobiliers. En quinze ans, l'exonération est atteinte.
Immobilier Malraux : défiscalisation importante mais à court terme.
L'immobilier Malraux concerne la restauration de patrimoine ancien., situé obligatoirement dans une zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysager ( ZPPAUP ). Les sommes investies dans les travaux de restauration étant importantes, l'Etat accorde des subventions aux acheteurs à condition de louer les biens immobiliers rénovés.
Le capital de l'immobilier Malraux n'est pas garanti et est soumis aux variations du marché. Mais les emplacements des biens immobiliers concernés par la Loi Malraux offrent très souvent une bonne protection.
L'argent investi dans l'immobilier Malraux est disponible mais le propriétaire s'engage à louer le bien immobilier à titre de résidence principale pendant une durée minimale de dix ans.
Le rapport d'un bien immobilier Loi Malraux se situe aux alentours de 3% brut. C'est faible mais la plus-value de ce type de bien immobilier est souvent très importante.
La fiscalité concernant un investissement Loi Malraux est très intéressante car il est possible de déduire la totalité des travaux de rénovation et d'engendrer ainsi un déficit foncier. Aucune limite de déficit foncier n'est exigée par l'administration fiscale. De ce fait, les impôts sur le revenu du propriétaire baisseront considérablement. Par contre, le déficit foncier ne peut se réaliser que sur deux ans. Les intérêts d'emprunts liés à l'investissement financier des travaux sont déductibles pendant dix ans.
Les travaux de rénovation d'un bien immobilier Loi Malraux doivent être assez importants pour permettre de réaliser une importante réduction d'impôt sur le revenu. Mais attention à ne pas dépasser une certaine limite afin de ne pas alerter l'Etat quant à la qualité du bien choisi. Il faut faire en sorte que le prix de revente soit compatible avec le prix du marché local. Il est conseillé de prévoir des travaux de rénovation compris entre 40% et 50% du coût total de l'acquisition du bien immobilier.
La plus-value immobilière d'un dispositif immobilier Loi Malraux est imposable à 16% auxquels s'ajoutent les 11% de prélèvements sociaux. La plus-value immobilière bénéficie d'un abattement de 10% par an à partir de la cinquième année de détention du bien immobilier. A cela s'ajoute une minoration systématique de 1000 euros sur vos revenus immobiliers. En quinze ans, l'exonération est atteinte.
Immobilier Monuments Historiques : régime fiscal toujours très intéressant.
Rénover des bien immobiliers classés ou inscrits à l'Inventaire des monuments historiques permet d'obtenir de l'aide de l'Etat, des collectivités locales et de défiscaliser avantageusement.
Le capital de l'Immobilier Monuments Historiques n'est pas garanti. Les variations du marché de l'immobilier s'appliquent aux monuments historiques mais l'acquisition d'un bien classé ou inscrit au patrimoine national permet de se prémunir contre toute baisse des prix immobiliers.
L'argent investi dans l'Immobilier Monuments Historiques est toujours disponible dans la mesure où vous pouvez vendre votre bien. En cas de déficit à cause de travaux de rénovation importants, vous devez conserver votre bien immobilier trois ans après avoir déclaré ce déficit.
Le rendement d'une location d'un bien Immobilier Monument Historique dépasse rarement les 3% brut. Ce genre d'acquisition concerne surtout les personnes passionnées désireuses de contribuer à la restauration du patrimoine national. L'avantage fiscal attribué même en cas de résidence principale par le propriétaire permet tout juste d'établir un équilibre financier pour entretenir ce type de logement.
Si vous habitez un bien Immobilier Monument Historique, les charges foncières de la partie occupée sont imputables du revenu global. En cas de déficit, celui-ci peut se déduire des revenus sans limite. A noter que l'administration fiscale établit que la partie occupée de ce style de logement engendre des dépenses correspondant au quart des dépenses totales de fonctionnement.
Si le propriétaire désire jouir de la totalité de la propriété, les travaux et charges d'entretien sont déductibles à 50%, une fois les subventions déduites.
Dans le cas d'une location d'un bien Immobilier Monument Historique, la totalité des charges foncières sont déductibles des revenus fonciers. En cas de déficit, celui-ci peut-être déduit sans limitation de montant.
L'Immobilier Monuments Historiques est soumis à l'impôt de solidarité sur la fortune (ISF). Par contre, cet investissement échappe aux droits de succession, même pour les héritiers n'appartenant pas à la famille du propriétaire. Enfin, sachez que les objets d'art présents dans l'Immobilier Monuments Historiques sont exonérés d'impôts.
Pour obtenir de l'aide financière dans la rénovation ou la restauration d'un bien Immobilier Monuments Historiques, vous devez obtenir l'accord de la Direction Régionale des Affaires Culturelles. Ensuite, les travaux seront surveillés par l'Architecte des Bâtiments de France ou des Bâtiments Historiques qui contrôle le suivi du cahier des charges. Pour un immeuble « inscrit » aux Monuments Historiques, les subventions peuvent atteindre 15% du montant total des travaux, alors que pour un immeuble « classé », elles vont jusqu'à 35%. N'oubliez pas que les collectivités locales fournissent quelquefois des subventions.
La rénovation dans l'immobilier ancien : La stratégie gagnante.
Investir dans l'immobilier est toujours rentable mais le prix de l'immobilier ayant fortement augmenté ces dernières années, vous pouvez vous tourner vers l'achat d'appartements anciens nécessitant des travaux à réaliser. Les déductions ainsi faites permettront de défiscaliser ainsi que les subventions.
Les dispositifs « Borloo » ou « De Robien » concernent les appartements récents ou neufs et la rentabilité se rapproche de celui du Livret A. Pour obtenir un meilleur rendement, achetez un appartement ou un immeuble ancien dont les travaux conséquents vous permettront de grosses déductions. Attention toutefois à ce que le prix d'acquisition ajouté à celui des travaux ne dépasse pas le prix du marché. De plus, selon les régions vous pourrez obtenir des subventions de la commune ou de l'Etat. Mais surveillez toujours le dynamisme local et la qualité de l'emplacement.
Emprunter pour la réalisation des travaux peut s'avérer judicieux et intéressant car les intérêts d'emprunts sont aussi déductibles des impôts. Un projet bien construit peut vous apporter une rentabilité proche de 6%.
Si votre budget n'est pas suffisant, faites appel à l'ANAH ( Agence Nationale pour l'Amélioration de l'Habitat ) dont les subventions peuvent atteindre 70% du montant des travaux. Dans ce cas vous devrez proposer à vos locataires des loyers modérés ou plus bas que le marché local et sur une durée de 9 ans.
Certaines régions de France proposent plus que d'autres, alors renseignez-vous auprès des mairies dans lesquelles vous envisagez d'investir. Dans tous les cas, demandez les subventions en début d'année pour être sûr que votre projet aboutisse.
Certaines villes de France organisent des OPAH ( Opération programmée d'amélioration de l'habitat ), dont le but est de fournir des subventions complémentaires aux investisseurs, limitée toutefois à 5% de celle donnée par l'ANAH. Sachez aussi que la totalité des subventions ne pourra dépasser 80% du montant des travaux. Ces travaux devront être obligatoirement réalisés par des entreprises professionnelles et non par vous.
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06 09 2008 20:47:41@14